El tanteo y retracto

¡Hola!

¿Cómo están ustedeees? Por aquí seguimos igual que la semana pasada y que la anterior, sin novedades en el frente. Voy a empezar sin más dilación, y en respuesta a la petición de una lectora de este blog, con un tema algo complicado pero que creo que es interesante de todos modos: el derecho de tanteo y retracto.

Para que os ubiquéis, este tema se trata en derecho civil y es bastante común (no como, qué sé yo, la anticresis del 1881 del CC), de modo que no sería extraño que tarde o temprano os cruzárais con esta institución. El derecho de tanteo y retracto en si no es difícil de entender, aunque la interpretación de los tribunales y de la doctrina (que, para variar, está dividida) provoca algún que otro quebradero de cabeza. Poneos las gorras de pensar, que vamos a ello.

Lo primero es lo primero; ¿esto qué es lo que es? Lo mejor será explicarlo con un ejemplo. Imaginad que Juan le quiere vender el coche a Antonio por 5.000€. Si yo tengo un derecho de tanteo, antes de venderle el coche a Antonio, Juan me tiene que decir: -¿Lo quieres tu?. El retracto, por su parte, opera cuando Juan ya le ha vendido el coche a Antonio, y me permite rescindir la compraventa. Este tipo de derechos se llaman "derechos de opción", porque dan a la persona que los ostenta la opción preferente de adquirir la cosa. Puedo haberme confundido con algún detalle, pero creo que el esquema básico vendría a ser este. Espero que hasta aquí, bien, aunque las dudas son bienvenidas en los comentarios de abajo.

Aunque no me gusta entrar en las divisiones y subdivisiones que tanto disfrutan haciendo jueces y catedráticos, en lo relativo al tanteo y retracto hay dos tipos que vale la pena destacar: el tanteo y retracto legal y el convencional. El legal es el que está reconocido en una u otra ley (por ejemplo el del arrendatario sobre el piso arrendado, que podéis encontrar en el 25 de la LAU), mientras que el convencional es el que se pacta en un contrato.

El problema jurídico que tiene este derecho se puede reducir a la discusión de si tiene eficacia inter partes o erga omnes, términos que ya conoceréis si lleváis algo de tiempo siguiendo este blog. Esta es una problemática que no se da en el tanteo y retracto legal, ya que los derechos otorgados por las leyes son por lo general erga omnes (¿no?¿algún abogado me corrige?). Siguiendo con el ejemplo de arriba, un caso de tanteo y retracto convencional, la cuestión vendría a ser la siguiente: si teniendo yo el derecho de tanteo y retracto Juan le vende el coche a Antonio, ¿a quién le puedo reclamar? Si créeis que puedo reclamarle a Antonio, pasad a la página 24 (erga omnes); si creéis que sólo le puedo reclamar a Juan, pasad a la 53 (inter partes).

Argumentos a favor de la eficacia erga omnes: Si no le puedo reclamar al tercero (Antonio) el derecho de retracto se queda en nada, ya que no podré adquirir el coche. Argumentos en contra: Antonio compra de buena fe y él no sabía nada del contrato que teníamos yo y Juan, a él que no le vengan con historias. ¿Solución? Ninguna, la jurisprudencia dice que es eficaz inter partes y la doctrina que es erga omnes. Por si esto fuera poco, en el caso de tanteo y retracto convencional sobre inmuebles entra en juego todo el tema de la escritura pública y el registro de la propiedad, que son un follón que, si os apetece, trataremos más adelante.

Ya podéis quitaros la gorra de pensar. ¿Alguien se apunta a seguir el debate en los comentarios? ¡¡Wohoo!!

¡A cuidarse!