lunes, 21 de diciembre de 2009

La fe pública

¡Hola a todos!

¿Todo bien? Aquí en la capital hace un frío que pela; incluso ha nevado esta noche, brindándonos a todos los colegiales una escena más navideña que para qué. Tuvimos hace un par de días la por-todo-el-mundo-conocida "fiesta de navidad", dónde los novatos tuvimos oportunidad de hacer el pena un buen rato, librándonos por fin y para lo que nos quede en el convento de cualquier novatada, ¡qué alivio!. Y bueno, como suele suceder en estas fechas, todo el mundo empieza a volver a sus hogares con sus familias por navidad. Yo espero poder llegar a Zaragoza sin problemas (¿os podéis creer que no exista un bus directo Madrid-Huesca?), aunque con el frío que pega no las tengo todas conmigo...

Vamos con el tema de hoy: la fe pública. Así a primera vista podría parecer que se trata de algún tipo de doctrina religiosa o algo parecido, pero nada más lejos de la realidad. De hecho, la pregunta que vamos a intentar responder hoy es una que sin duda os habréis hecho más de una vez: "¿Por qué cobran tanto los notarios si sólo tienen que echar una firmita?" La verdad es que el tema no es sencillo de tratar, pero por otro lado los notarios y registradores son una parte fundamental de nuestro sistema jurídico, de modo que no podemos olvidarnos de ellos en la doctrina está dividida. Para no variar, las cuatro cosas que a continuación pongo son reflexiones personales sin manuales y sin consultar a nadie, de modo que tomáoslas como tal.

A ver por dónde empiezo... Bien, como ya he dicho aquí alguna vez, en nuestro derecho rige el principio de autonomía de la voluntad, que no quiere decir otra cosa que cada uno hace básicamente lo que quiere, siempre que no se inmiscuya en los derechos de los demás. Esta libertad se manifesta con particular fuerza en los contratos, en los que nos obligamos a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Por regla general, los contratos (no verbales) se plasman en documentos privados, es decir, en un documento de word más o menos claro que contiene las obligaciones de una y otra parte y que al final está firmado por ambas. Pues bien, hay ciertos contratos y ciertos actos que, por su importancia, por sus efectos y por la implicación de terceros deben ser realizados en documento público (a.k.a -also known as- escritura pública). Me explico con un par de ejemplos, que quizás así se entiende mejor.

Si yo le compro un regalo de navidad a mi hermano estoy llevando a cabo un contrato de compraventa que de hecho ni siquiera se plasma en un documento (quizás en el ticket de compra), dado 1) el bajo importe de la compra y 2) que tiene que haber una cierta rapidez en el "tráfico jurídico" (expresión de la carrera dónde las haya). Así, cada día realizamos un montón de actos y contratos sin apenas darnos cuenta y sin mayor complicación. Ahora bien, ¿qué ocurre si quiero comprarme una casa? La compraventa de un inmueble es algo mucho más serio, tanto cuantitativa como cualitativamente, con lo que las garantías son también mayores, como es lógico. De este modo, la compraventa de bienes inmuebles debe hacerse mediante escritura pública y debe constar en el registro de la propiedad; en otras palabras, debe pasar dos filtros que se asegurarán de que la compraventa ha sido correcta. ¿Y esto que quiere decir? Pues que nos hemos asegurado de que vendedor y comprador son quienes dicen ser, que la casa es la que se dice, que el vendedor puede vender la misma, que se han pagado los impuestos pertinentes y que no se han vulnerado derechos de terceras personas, entre otras muchas cosas.

¡Pero es que esto no es todo! (Y ya voy acabando). Hay que tener en cuenta dos cosas más:

1. Con la escritura y el registro nos aseguramos de que queda constancia del acto o del negocio, evitando así problemas de prueba en un eventual juicio. Un contrato privado es muchísimo más fácil de falsificar que una escritura pública, en la que el notario da fe (de ahí lo de fe pública) de lo que en ella se contiene.

2. En caso de que haya problemas con la escritura con el registro tanto los notarios como los registradores están sujetos a un régimen de responsabilidad muy estricto, que quiere decir que pueden llegar a tener que reparar los daños causados por sus errores. Por esto y por la importancia de la función que desarrollan es por lo que cobran tanto los notarios.

En fin, el ejemplo que he puesto de la compraventa de inmueble es uno de los ejemplos clásicos, pero hay muchos más actos y negocios que tienen que hacerse por escritura pública: poderes (autorizaciones), testamentos, actos societarios, etc...

Menudo temita para un lunes por la mañana, vaya que sí. A ver si consigo conexión a internet y escribo algo más light antes del año nuevo.

Hasta entonces, ¡abrigaos bien y pasad una feliz navidad!

またね!

6 comentarios:

  1. Te has dejado un ejemplo muy claro: las escrituras de constitución de una SA o SRL deben constar en escritura pública, por lo tanto, dan fe. Por el contratio, los libros contables de una sociedad sólo valen como documento privado, por lo tanto, no dan fe.
    ¿Se nota que ayer hice un exámen de Derecho Mercantil?

    ResponderEliminar
  2. Es un poco a lo que me refería con "actos societarios", pero está bien que lo concretes. Los libros contables no dan fe ni al presentar las cuentas anuales al registro?

    No se nota para nada que hiciste ayer un examen, en absoluto.

    ResponderEliminar
  3. En efecto, en virtud de la fe pública notarial queda constancia de un acto o negocio jurídico realizado y de su supuesta legalidad. Sin embargo, su fuerza ante terceros (ya sean éstos usurpadores o despistados) no tiene nada que ver con la implacable fe pública registral.

    Asi pues, de la inscripción en el Registro de la Propiedad de nuestro dominio, nuestra propiedad que hasta entonces era meramente relativa, deviene absoluta e intocable.

    Así las cosas, la intensidad de los efectos determinantes que produce la inscripción de nuestro derecho real, exige un adecuado control de acceso que se traduce en un estricta y esmerada calificación de legalidad llevada a cabo por el Registrador de la Propiedad (bajo su responsabilidad) de la legalidad extrínseca de aquellos documentos en cuya virtud se solicite la inscripción, asi como de la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas (notariales).

    En este sentido, ante el Excelentísimo Señor Registrador la fe pública que sella el Notario goza de una presunción de legalidad más bien relativa que debe ser analizada y juzgada diligentemente de nuevo. De modo que lo que el Notario emite es una simple opinión de legalidad ante la cual el Registrador no queda vinculado. La fe pública solo puede hacer referencia a hechos y no a valoraciones jurídicas.

    ResponderEliminar
  4. Lo dicho en el anterior comentario es innegable, pero hay que tener en cuenta que es tan solo aplicable al derecho inmobiliario, siendo el ámbito de los actos y negocios realizables mediante escritura pública mucho más amplio: testamentos, poderes varios, declaraciones, etc...

    Si no yerro, en estos casos la protección que ofrece a los terceros de la escritura pública es muy importante, sobretodo en contraposición a los documentos privados.

    En cualquier caso, veo complicado llamar a la valoración del notario "simple opinión" por mucho que no sea vinculante para el registrador. Esto es así por dos motivos: 1) las partes comparecen ante el notario, no ante el registrador, y por tanto éste tiene una proximidad al caso que no tiene el registrador; y 2) es lógico que lo dicho en la escritura no vincule al registrador, ya que de otro modo difícilmente podríamos hablar de doble filtro.

    ResponderEliminar
  5. A mi me parece adecuada la valoración del notario, porque, creo que fue Lamarca quien lo dijo, los notarios no mienten. ¿Por qué? Tienen demasiado a perder. Estudian tanto que hecharlo toda por la borda no vale la pena. Una justificación muy jurídica, donde las haya.
    A mi me encantaba mi profesor de Derecho Inmobiliario :____D

    ResponderEliminar
  6. Bueno, los notarios no mienten pero a ellos si que se les puede mentir.. De ahí el doble filtro. (el derecho permite muchas cosas)

    Efectivamente la protección que ofrece la escritura pública es muy importante y no sólo “sobretodo en contraposición a los documentos privados”, sino básicamente.

    En este sentido, cabe distinguir entre dos dimensiones en las que la fe pública interpreta funciones distintas –omitiendo muchas otras como la administrativa o judicial–. En la primera liza encontramos: Documento público Vs. Documento privado. (se conoce el vencedor) Y en el segundo plano: Documento público (notarial) Vs. Documento inscrito en el Registro.

    En definitiva, la fe pública notarial representa una garantía indirecta del crédito (de modo que gracias a ésta podemos exigir responsabilidades económicas, por ejemplo por la falta de legitimación del transmitente sobre la cosa transmitida, o también en cuanto al conocido caso de la doble venta), mientras que la fe pública registral constituye una garantía directa de la propiedad (erga omnes), ya haya sido ésta adquirida en virtud de una C-V o heredada mediante testamento, cuyas adjudicaciones deberán inscribirse en el Registro para que tenga efectos frente terceros.

    Para los interesados en submergirse en las propias entrañas crujientes del derecho, recomiendo echar un vistazo a la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2007, sobre la protección registral a favor del tercero del art. 34 de la Ley Hipotecaria (que recoje el principio de la fe pública registral) en caso de venta de cosa ajena, que no es nula, sino que falta poder de disposición que viene suplida por la confianza que deposita, de buena fe, el adquirente en el registro, habiendo ya inscrito en él su derecho. [Yo la tengo en mi mesita de noche. xD]

    ResponderEliminar