jueves, 12 de noviembre de 2009

Pequeñas diferencias (III)

¡Hola!

Noticia de última hora: me instalo en el Colegio Mayor el jueves que viene, en una semana. Seguramente me vaya a Madrid un par de días antes para preparar el terreno (buscarme el ajuar y tal), pero en cualquier caso ya ha llegado el momento de la verdad: la oposición está más cerca que nunca. ¡Que alivio!

Vamos ya con lo nuestro. Quiero hacer un post sobre el secuestro del Alakrana, pero tengo ciertas dudas sobre la terminología que me lo impiden por el momento, de modo que en su lugar os traigo la tercera entrega de la serie pequeñas diferencias (la primera aquí y la segunda aquí) con dos términos de esos que se te quedan quieras o no después de 4 años de carrera: fuente y real. Mejor empiezo por "real", que es algo más complicada y dejo lo fácil para el final. Si no os gusta, lo decís y lo edito en un momento.

1. Real. En el lenguaje del día a día "real" puede querer decir dos cosas. La primera es que tiene que ver con el rey, la reina o la institución de la monarquía en general; así, hablamos de la Casa Real, el Real Madrid o de pavo real. La segunda definición se refiere a aquello que es tangible o perceptible, y que se opone a ficticio. Así, puedo decir que el ordenador desde el que os escribo es real, y que los unicornios no lo son. Precisiones léxicas y disquisiciones filosóficas aparte, esta es más o menos la definición normal de "real".

¿Y en derecho? Pues nada que ver, señora. La acepción más utilizada en derecho es la que viene del latín res, o cosa, y se opone a "personal". Cobra sentido, pues, la clásica división que a los estudiantes nos machacan año tras año entre derechos reales y derechos personales. Y ahora a ver como os explico yo lo que son los derechos reales en tres frases y sin liarme demasiado... Veamos. Los derechos reales son aquellos que van ligados a bienes (o cosas) concretos, siendo el ejemplo básico y fundamental la propiedad. Suelen ser oponibles erga omnes y también suelen estar inscritos en registros públicos. Madre mía, esto no hay quien lo entienda. Mejor os pongo un ejemplo.

Imaginaos que soy propietario de un piso. Mi derecho es real porque se proyecta sobre el piso en concreto, está en el Registro de la Propiedad y es oponible ante terceros. Ahora imaginaos que yo hago un contrato de alquiler del piso con Manolo y que luego se lo vendo a Juan. Juan, radiante con su nuevo piso, llega y ve que tiene a Manolo ocupándole el salón. El derecho que tiene Manolo a estar en el piso NO es real, sino que es personal, porque se deriva de un contrato que no transmite la propiedad del piso. Es decir, Manolo a Juan no le puede decir nada, aunque tenga un contrato para 5 años y sólo haya pasado uno, porque él no tenía ni idea de que existía el contrato siquiera. Si en lugar de hacer un arrendamiento hubiera constituido un usufructo (pronto más sobre este palabro) a favor de Manolo, el derecho se hubiera inscrito en el Registro y Juan no podría echar a Manolo del piso hasta que se extinguiera el mismo. Conclusión: esto es un percal que para qué y hará falta un post dedicado exclusivamente a esto. Algún registrador o notario del colegio encontraré para que nos ilustre.

2. Fuente. Una fuente es, hablando en plata, un lugar del que sale agua, un manantial.

En derecho hablamos, una y otra vez, de "las fuentes del derecho X", donde X puede ser cualquier área del derecho que se os ocurra: laboral, internacional, civil, penal, administrativo, constitucional y un largo etcétera. Aquí "fuente" tiene el sentido de orígen, de proceso por el cual las normas son válidamente aceptadas como tales. Aspecto importante a retener: varían, más o menos, según el área. El convenio colectivo es fuente del derecho laboral pero no del internacional, por ejemplo, aunque los tratados pueden ser por su parte fuentes del derecho laboral. Y mejor no sigo que veo que nos acercamos peligrosamente a la filosofía del derecho, terreno minado dónde los haya.

Dejo ya de torturaros.

Pronto el post sobre el Alakrana, prometido.

2 comentarios:

  1. No m'he pogut estar de fer un apunt:
    Respecte els ARRENDAMENTS de bens immobles, al marge de la discussió sobre la seva naturalesa personal o real, s'admet la seva inscripció al Registre de la Propietat. En aquest sentit, l'art. 2.5 de la Llei Hipotecaria diu que s'inscribiran: "los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos." De la seva inscripció, lògicament se'n derivaran tots els efectes que sorgeixen de la seva publicitat material: legitimació (de disposició per part de l'arrendatari), fe pública, inoponibilitat (enfront a títols no inscrits), prioritat, etc.
    En aquest punt cal distingir els arrendaments pel CC (arts. 1549 i 1571.1) on la inscripció és necessaria per la seva oponibilitat; i, per altra banda, els arrendaments urbans (majoria de supòsits) regulats a la LAU 1964 on l'arrendament afecta a tercers encara que no estigui inscrit (art. 54)!!
    Llavors, respecte els arrendaments destinats a vivenda (centrant-nos en el cas que tan lúcida i didàcticament exposes) si l'arrendador aliena la vivenda arrendada a un tercer (art. 14), durant els 5 primers anys, l'adquirent de la vivenda arrendada quedarà subrogat en el drets i obligacions de l'arrendador ancara que estigui protegit per l'article 34 de la llei hipotecaria (que recull el principi de fe pública i protegeix aquell tercer que adquireix confiant en la exactitud del contingut del Registre). En allò que excedeixi dels 5 primers anys, l'adquirent no quedarà subrogat si concorren els requisits de l'art 34 i, en aquest cas, el transmitent haurà d'indemnitzar a l'arrendatari amb una quantitat equivalent a una mensualitat de renta per cada any que resti per complir. Ara bé, si les parts haguessin estipulat que l'alienació de la vivenda extingirà el contracte, l'adquirent només haurà de soportar l'arrendament durant el temps que quedi pel transcurs del plaç de 5 anys.

    Per cert, l'arrendament de vivenda ALIENA concertat de bona fe per l'arrendatari amb aquell que aparegui com a propietari segons el Registre, durarà 5 anys, amb independència de si realment l'arrendador era o no propietari. ole!

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  2. segon per cert: en el cas dels Arrendaments RÚSTICS, sorgeixien efectes erga omnes amb independència de la seva inscripció. D'aquesta manera, l'adquirent de la finca, tot i que estigués amparat per l'article 34 LH (és a dir, tot i que el seu dret de domini estigués inscrit en el Registre), quedarà subrogat en tots els drets i obligacions de l'arrendador i haurà de respectar el plaç que resti de la duració mínima del contracte o de la pròrroga tàcita que estigui en curs.

    Ara bé, que passa si s'executa la hipoteca? Comporta l'extinció de l'arrendament? Doncs, de fet, en efecte, la doctrina està bastant dividida.

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